《西昌市公共租賃住房管理辦法（試行）》解讀

住房困難群眾將住上公共租賃住房——《西昌市公共租賃住房管理辦法（試行）》解讀金秋時節，西昌市城北公共租賃住房一期項目建筑面積為79850平方米，總共有住房1008套即將全面竣工交付使用，西昌將逐步解決至少1008戶中低收入住房困難家庭的居住問題。

對于公共租賃住房這一改善民生的全新方式，在西昌的實踐應用尚屬首次，如何讓這一民生工程盡可能完善，讓中低收入住房困難群體真正得到實惠。西昌市委、市政府高度重視，西昌市房地產管理局作為負責這一工程的職能部門想了許多辦法。

三分建，七分管。公共租賃住房更為具體的工作，便是建設工程竣工之后的分配和管理。如何將這一系統的民生工程盡善盡美？2014年8月1日起施行的《西昌市公共租賃住房管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），便是做好公共租賃住房分配和管理工作的規章。

目前，西昌市房管局等相關部門正抓緊擬訂該《辦法》實施細則，醞釀出臺，旨在全面規范公共租賃住房的準入條件、審核程序、租賃管理、退出機制等工作，把公共租賃住房保障納入規范化、法治化的軌道。

據悉，西昌市將進一步擴大公共租賃住房實物配租范圍，將保障對象擴展到進城務工人員、外來務工人員，使其住有所居，共享改革開放、經濟繁榮和城市發展帶來的成果。

近日，涼山日報《房產周刊》專訪了西昌市房地產管理局局長施珊，就該《辦法》的施行進行全面深入的解讀。

本《辦法》公共租賃住房包括：國有直管公房、廉租住房和公共租賃住房記者：請問西昌市出臺該《辦法》的初衷是什么？西昌市房管局具體有哪些工作要具體抓落實？

施珊局長：初衷是完善我市多層次住房保障和供應體系，健全住房保障制度，加強公共租賃住房管理，保障公平公開公正，健全運營與管理的長效機制，保障城鎮住房困難家庭的基本住房需求。

這一《辦法》的出臺，我局派員到重慶、成都學習考察，經歷了數月的調查、討論和借鑒，反復征求相關部門及人大、政協委員的意見，數易其稿，最終成型。根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）、住建部《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉建設部令第11號）、住建部《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建設部令第120號）等政策和規章規定，結合西昌市實際，制定本《辦法》。

按照國務院、省政府的要求，將廉租住房、公共租賃住房和國有直管公房并軌統稱為公共租賃住房。廉租住房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向廉租住房保障對象提供社會保障性質的住房。公共租賃住房是指政府投資或提供政策支持社會力量投資，通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，限定建設標準和租金水平，面向住房保障對象出租的保障性住房。公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。國有直管公房是指西昌市人民政府委托房地產管理部門管理的國有房地產。

我局是西昌市公共租賃住房管理部門，負責公共租賃住房的管理工作，負責公共租賃住房的申請、審核、配租；負責公共租賃住房的租金收取和經營管理；負責公共租賃住房的出售、回購管理；協調配合有關部門擬訂公共租賃住房的發展規劃、年度計劃、租金標準和銷售價格；指導相關部門做好公共租賃住房管理工作；查處公共租賃住房管理中的違規違紀行為，維護公共租賃住房的管理秩序等工作。

公共租賃住房保障范圍：應當是城市規劃區內的常住居民記者：在大多數人印象中，公共租賃住房的租賃對象是城市中的“夾心層”，是這樣嗎？

施珊局長：公共租賃住房保障對象，是指城鎮住房保障范圍內常住居民中低收入、中等偏下收入的無基本住房或者住房困難家庭（含個人），以及新就業職工和在城鎮有穩定職業并在城市居住一年以上的外來務工人員中的中低收入住房困難家庭（含個人）。

公共租賃住房主要采取住房實物保障（實物配租）和廉租住房租賃補貼兩種保障方式。實物保障，是指政府為住房困難家庭提供公共租賃住房，滿足其基本居住需求。廉租住房租賃補貼，是指政府向廉租住房保障對象發放貨幣補貼，支持其在普通商品住房市場上租賃住房，滿足基本居住需求。廉租住房保障對象的保障通過住房租賃補貼、低房租等形式予以落實。一個家庭只能享受一種公共租賃住房保障方式，即實物配租，或租賃補貼。

公共租賃住房租金標準和廉租住房租賃補貼保障面積、補貼標準，實行動態調整，由市公共租賃住房管理部門會同財政、發改等部門研究擬訂，報西昌市人民政府決定，每2年向社會公布一次。根據《公共租賃住房管理辦法》第十九條規定，參照各地做法并結合我市實際，公共租賃住房租金標準按照同地段同品質住房市場租金的60%-70%確定。公共租賃住房實行差別化租金標準，具體標準另行制定。

申請條件及程序：一個家庭只限申請承租1套公共租賃住房記者：需要滿足什么條件的家庭或個人才能申請公共租賃住房？又將如何申請呢？

施珊局長：一個家庭只限申請承租1套公共租賃住房。具有民事行為能力的人才能作為申請人。

同時滿足以下三方面條件的年滿18周歲的公民可以申請租住公共租賃住房：

一、在本市有穩定工作（符合其中一條即可）：

（一）持有本市城市規劃區范圍內（東至繞城高速，南至經久鄉，北至安寧鎮，西至太和鎮）的戶籍，與城區用人單位簽訂1年以上勞動（聘用）合同，至申請住房保障時已連續繳納1年以上社會保險費或住房公積金的人員；（二）持有本市城市規劃區范圍外的本市戶籍，與城區用人單位簽訂2年以上勞動（聘用）合同，至申請住房保障時已連續繳納2年以上社會保險費的進城務工人員，以及大中專院校及職校畢業后在城區工作滿2年以上的本市新就業人員；（三）非本市戶籍，與城區用人單位簽訂3年以上勞動（聘用）合同，在本市居住3年以上（辦有流動人口暫住證并滿3年），至申請住房保障時已連續繳納3年以上社會保險費的外來務工人員；（四）市級國家機關、事業單位和國有企業正式職工和退休人員。

二、家庭人均年收入低于統計部門公布的上一年度西昌市城鎮居民人均可支配收入標準。

三、無住房或住房困難：

在城市規劃區范圍內無私有住房，未承租直管公房、單位自管房、廉租住房、公共租賃住房等保障性住房，且申請之日前5年內在城區未轉讓住房的無房戶。家庭人均住房建筑面積低于15平方米的住房困難家庭。住房建筑面積以《房屋所有權證》登記的面積為準；有多處住房的，住房建筑面積合并計算。家庭人口包括夫妻雙方及未成年子女，或共同生活的成年子女。

符合以下條件的，屬于廉租住房保障對象：

（一）戶籍在西昌市城鎮范圍內的城鎮居民；（二）人均自有住房面積低于12平方米；（三）人均月收入在本市規定的低收入標準以內。

符合公共租賃住房申請條件的家庭須確定1名具有完全民事行為能力的家庭成員作為主申請人。具有完全民事行為能力的單身個人申請時，本人為主申請人。沒有民事行為能力的個人，由其監護人代為申請。

申請家庭成員應為具有法定的贍養、撫養或扶養關系并長期共同生活的人員，未滿18周歲的子女或已成年但未獨立生活子女必須作為申請家庭成員。

家庭成員關系主要包括：夫妻；夫妻與未婚子女；祖父母、外祖父母與父母雙亡的未婚孫子女、外孫子女；子女與喪偶或離異的父（母）；兄姐與父母雙亡的未婚弟、妹等。

正在接受全日制教育的未成年子女及投靠子女取得當地戶籍的父母，可以作為共同申請人，但不得作為申請人。

符合公共租賃住房租賃條件的，申請人提交身份證、戶口簿、收入證明、社會保險繳費證明、繳納住房公積金證明、住房情況證明等材料，向所在社區申請租住公共租賃住房。單位有兩人和兩人以上申請人的，可由單位統一申請。

公共租賃住房實行輪候制和年審制，建立健全退出機制租賃期限為2年，每2年簽訂一次租賃合同記者：公共租賃住房一旦申請成功，租賃期限是否是終身擁有？

施珊局長：公共租賃住房配租，經社區初審，辦事處復審，民政、人社、工商、稅務、公安、房改等部門審核，公共租賃住房管理部門審定并公示，確定公共租賃住房配租輪候庫人員名單。公共租賃住房配租，按照符合公共租賃住房申請條件和廉租住房保障條件兩種類別，按比例配租。

公共租賃住房不能滿足需求，在供不應求的情況下，實行輪候制。輪候制采取公開配租的方式，組織抽簽或搖號方式進行。配租對象與配租排序確定后應當予以公示，公示無異議或者異議不成立的，配租對象按照配租排序選擇公共租賃住房。

符合以下條件的保障對象，優先配租。西昌市政府引進的特殊專業人才；在西昌市工作的獲得表彰的全國、省部、州級勞模；烈士遺屬、因公犧牲軍人遺屬、病故軍人遺屬、殘疾軍人、復員軍人、帶病回鄉退伍軍人；重點建設項目征收對象；申請家庭成員均為60周歲以上老年人的；獨生子女傷殘死亡家庭；申請家庭成員中有殘疾人的。

承租人簽訂租賃合同之日，按1年